5月广州商业各个分市场表现分化明显，商业成交延续高位，写字楼供求低迷，而公寓市场亮点多多，大平层表现不俗。具体详见下面分析：

(资料图)

整体供求：5月商铺供应缩减，大宗确权拉升成交量

5月广州商铺市场供应缩减，仅入市112套0.82万㎡，环比下跌73%。

不过得益于两宗大批量确权网签，市场成交量延续高位，共成交716套7.19万㎡，环比上涨35%。

区域表现：黄埔番禺成交突出，两区占比超7成

5月市场共10个项目获得商铺批售，多集中在增城、番禺区，但项目供应量大的多为市区项目。

白云区保利金沙大都汇批售0.23万㎡的底商，其次为天河区保利天瑞、越秀星汇海珠湾，分别供应0.16万㎡、0.12万㎡的社区商铺。

成交方面，本月黄埔区项目收获一宗大批量确权，促使区域整体成交大幅度飙升，独占全市一半的商铺成交量。

番禺区商铺成交占比21%，除若干项目的推售交易外，该区也录得一宗大批量的商铺网签。

其余区域以项目的散售交易为主，增城、南沙区成交排前，各跑量0.66万㎡、0.42万㎡。

而市中心成交占比不足1成，表现相对活跃的仅天河区智慧城板块。

项目成交：大壮国际广场、奥园城市天地均录得大批量商铺确权

本月黄埔区大壮国际广场以3.77万㎡的商铺成交量位居榜首。

据悉，大壮国际广场已从专业零售市场转型购物中心；

项目于2021年批量确权网签3.16万㎡商铺，加上本月的网签，购物中心整体确权完成。

其次，番禺区奥园城市天地也录得1.13万㎡的大批量商铺网签，属开发商的内部确权。

其余上榜项目为散售交易，南沙区绿城美的晓风印月、天河区保利天汇、增城区丽江国际各成交一两千方社区商铺。

属性分布：购物中心成交占大头

由于上述两个项目的批量网签，本月购物中心成交占比扩大至52%，底商为19%，社区商铺占比则缩减至29%。

面积段方面，20-70㎡主力铺成交占比为51%，70-120㎡占比由上月的11%扩大至31%。

整体供求：连续两个月零供应，写字楼市场成交低迷

广州写字楼市场连续两个月零新增供应，项目推售减缓，以散售交易为主；

全市共成交57套1.92万㎡，为近26个月来的最低位，成交量较上月高位下跌约8成。

区域表现：外围区贡献7成交易量，市区成交分布集中

本月广州写字楼超7成交易量来自在外围区，以黄埔、南沙、花都的成交贡献为主。

其中，黄埔区科学城板块写字楼项目成交提速，带动区域成交0.64万㎡。

南沙区主力成交项目集中在金洲板块，花都区则凭借一企业独栋的签约，区域成交逆势增长1.8倍。

市中心仅天河、荔湾区录得写字楼交易，以金融城、龙溪板块的项目余货销售为主。

增城区跌势明显，区域继上个月两宗大批量确权后，本月仅收获微量成交。

项目成交：科学城板块凯得金融中心成交领跑

本月甲级写字楼成交占比维持8成，主力贡献为黄埔区科学城板块的凯得金融中心，项目以0.42万㎡的销量领跑，售价约2.5万元/㎡。

其次花都区广州国际空港中心成交一栋企业独栋，共2899㎡。

南沙区新盘融通大厦持续销售，本月成交0.20万㎡。

另外，天河区金融城板块汇金中心、保利南方财经大厦也录得过千方的写字楼交易。

非甲级写字楼、商业别墅分别占比11%、9%，主力项目为荔湾区岭南V谷和黄埔区臻玥广场。

岭南V谷B3栋写字楼续销，成交0.17万㎡；臻玥广场成交一栋企业独栋，约0.11万㎡。

整体供求：公寓市场持续升温，5月供求量创年内新高

5月广州公寓市场持续升温，迎来供求小高峰。

全市新增1375套6.18万㎡的公寓新货，供应量环比涨幅达132%。

公寓市场成交量连续3个月突破5万方，本月更是创下年内新高，为1288套8.82万㎡，环比上涨57%。

库存变化：市场去化提速，去库存周期持续下降

5月越秀区罕有公寓新货供应，来自解放中路的“盘活项目”富都商贸大厦亮相，项目批售7F部分、8F、18-27F单位，共318套28-107㎡的平层公寓。

据悉，富都商贸大厦距离公园前地铁站直线约200米，预计6月中对外开售，公寓可明火，吹风价“3字头”，不过产权将缩水23年。

另外，白云区保利金沙大都汇新增供应867套30-52㎡的LOFT公寓，增城区誉山国际供应190套42-81㎡的平层公寓。

近期市场去化提速，广州公寓库存量持续下降，截至5月末库存量为121万㎡，去库存周期降至22.1个月。

区域表现：过半交易来自增城区，海珠区项目推售积极

本月增城区撑起全市一半的公寓成交，成交套数较上月低位增长近11倍，主力贡献为誉山国际的大批量成交。

海珠区5月项目推售积极，加之大平层公寓的热销，区域保持高位成交，录得194套的公寓交易，占全市成交的15%。

另外，番禺区成交107套，区域多项目成交回升，不乏整层物业的交易贡献。

天河、白云、南沙三个区域的公寓成交套数较上月有所回落，但仍录得70-90套的不俗交易。

项目成交：誉山国际销量登顶，市区大平层公寓跑量突出

本月增城区誉山国际多栋物业持续走量，项目以597套的销量登顶。

天河区保利天汇继上月广电城市服务集团的整购大单签约后，本月又加推14栋21-25㎡的平层公寓，总价约60-65万元；

但去化数据尚未完全在网签上体现，本月共录得42套网签。

另外，海珠区越秀琶洲南TOD的大平层公寓本月开盘，主推产品面积为140-251㎡，货量共72套；

首层带花园/顶层复式毛坯均价7-8万元/㎡，标准层毛坯均价5-6万元/㎡，项目去化均为理想，本月已网签41套。

海珠区越秀星汇海珠湾、越秀•天荟江湾持续成交47套、40套公寓，两个“越秀系”项目大平层公寓持续热销，本月合计成交了11套。

此外，天河区臻溋•名铸、白云区粤海•云港城两个市区项目也录得20套、10套大平层公寓交易，高端买家进场热情不减。

面积段方面，本月30-50㎡、50-80㎡两个主力面积段的占比恢复至34%、50%。

由于多个大平层公寓项目的热销，150㎡以上公寓占比小幅扩大至6%，共计78套，较上月增长77%。

后市预测

近期广州商业市场亮点多多，市中心大平层公寓扎推入市，成交热度趋高；

小户型公寓多点开花，加推项目表现也不俗，带动了整体市场的成交增长。

不过，经历了近几个月的高位消化，预期6月市场将会短期调整，下一轮项目推售预计会集中在年中。

来源：广州中原研究发展部

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